Bail commercial, clause d'indexation et dépôt de garantie

La société Compagnie foncière Vendôme, aux droits de laquelle est venue la société Lys Vendôme, a donné à bail commercial des locaux à la société de bourse Wargny, aux droits de laquelle se trouve la société Swisslife banque privée. Ce bail stipulait une clause d'indexation prenant pour indice de référence l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE du 4e trimestre 1997. Par avenant du 7 septembre 2000, les parties ont intégré plusieurs autres lots à l'assiette du bail et modifié en conséquence le montant du loyer, l'augmentation intervenant par paliers. Cet avenant reprenait la clause d'indexation initialement stipulée et précisait que le nouveau loyer serait révisé pour la première fois le 1er mars 200. La société preneuse a assigné la société bailleresse pour voir déclarer non écrite la clause d'indexation de l'avenant ainsi que la clause d'indexation du bail initial et obtenir le remboursement des sommes indûment versées à ce titre ainsi que le paiement des intérêts au taux légal sur les dépôts de garantie tardivement restitués.

Dans un arrêt en date du 7 mai 2014, la Cour de cassation affirme qu'ayant retenu que la reproduction dans l'avenant de la clause d'indexation contenue dans le bail initial engendrait une distorsion dès lors qu'était appliqué à un nouveau loyer de base correspondant au loyer du 1er mars 2002 l'indice de référence du 4e trimestre 1997, la cour d'appel, qui n'a pas condamné la simple référence à un indice de base fixe et ne s'est pas fondée sur les seules modalités d'exécution de la clause par le bailleur, a pu en déduire que la clause de l'avenant était réputée non écrite.
Par ailleurs, la cour d'appel avait, pour accueillir la demande de condamnation de la société Lys Vendôme au paiement de la somme de 325 781,24 euros, retenu que la demande en paiement formée par la société locataire en cause d'appel alors qu'elle avait limité sa demande en première instance à celle de 168 507,62 euros en procédant elle-même en quelque sorte à une rectification de l'indexation opérée, est recevable en ce qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle mais le complément de sa demande initiale formée en première instance.
La Cour de cassation censure les juges du fond sur ce point estimant qu'en statuant ainsi, sans avoir déclaré non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail initial, ils avaient violé les articles 1134 du code civil et L. 112-1 du code monétaire et financier.
Enfin, pour accueillir la demande de la locataire en paiement des intérêts dus sur le dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998, l'arrêt a énoncé que si la non restitution du dépôt de garantie ne saurait s'analyser comme des sommes versées d'avance au bailleur excédant le paiement de deux termes de loyers après la fin du bail et de toute relation contractuelle entre les parties, il en est différemment lorsque les parties ont poursuivi leurs relations sur la base de nouveaux contrats de bail portant en tout ou partie sur les mêmes locaux de sorte que les sommes conservées par le bailleur postérieurement à la fin du bail initial en sus des sommes versées à titre de garantie ne peuvent s'analyser que comme des sommes versées d'avance et qui ouvrent droit au profit de la locataire à des intérêts dans les conditions de l'article L. 145-40 du code de commerce.
Là encore, la Haute cour censure les juges du  fond, affirmant qu'en statuant ainsi, en appliquant les dispositions de l'article L. 145-40 du code de commerce à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin, ils avaient violé l'article L. 145-40 du code du commerce.